30/10/2024

איך כל אחד יכול להגיע לתשואה של 10% בנדל”ן

נכתב על ידי צח הלאלי

הקדמה

קבלו נתון שאולי יפתיע אתכם – מעל 90% מהאנשים לא יודעים לחשב תשואה בנדל”ן בצורה נכונה.

רובם חושבים שהתשואה הממוצעת בנדל”ן עומדת על 3%, ובגלל זה ברוב המקרים מעדיפים להשקיע את הכסף

באפיק השקעה אחר או חס וחלילה אפילו לשים את הכסף בבנק 😱

במאמר הזה אני הולך להדגים לכם איך לחשב את התשואה בצורה נכונה ואיך תוכלו בקלות להגיע ל10% תשואה שנתית

מה זה בכלל תשואה?

לפי ההגדרה בויקיפדיה תשואה היא היא היחס בין שווי השקעה בנקודות זמן שונות, כלומר הרווח או ההפסד בין נקודות זמן שונות ביחס לסכום ההשקעה שלי.

אם ניקח דוגמה:נניח והשקעתי 1,000 ש”ח במניית אפל ואחרי שנה היא עלתה ל1,100 ש”ח.הרווח שלי הוא 100 שקלים, סכום ההשקעה שלי הוא 1,000 שקלים ולכן היחס הוא:

10% = 1000 \ 100

איך רוב האנשים מחשבים תשואה בנדל”ן?

השיטה הנפוצה לחישוב תשואה בנדל”ן היא:
השכירות החודשית כפול 12 חודשים במהלך השנה לחלק למחיר הנכס

אם נסתכל על דוגמה: נניח וקניתי נכס ב1,000,000 שקלים ואני משכיר אותו ב3,000 שקלים בחודש.רוב האנשים יחשבו את התשואה כך:

3.6% = 1,000,000 \ 12 * 3,000

אבל זו טעות!!!

הרי אמרנו שתשואה זה הרווח או ההפסד שלי ביחס לסכום ההשקעה שלי.

דמי השכירות החודשיים הם לא באמת הרווח שלי, כי יש לי משכנתא שאני צריך לשלם כל חודש.

סכום ההשקעה שלי לא שווה למחיר הנכס כי לקחתי משכנתא ולא קניתי את הנכס רק מההון העצמי שלי,

ולכן הנוסחה הזאת לא נכונה!

איך כן מחשבים את התשואה בצורה נכונה?

התשואה בנדל”ן מחלקת ל-3 חלקים: תשואה פירותית, תשואה מהורדת קרן המשכנתא ותשואה מעליית ערך הנכס.

ואנחנו הולכים לעבור על כולן.

תשואה פירותית

תשואה פירותית היא התזרים החיובי או השלילי שיש לנו בסוף כל חודש.

לצורך הדוגמה:

קניתי נכס ב1,000,000 שקלים – 500,000 הון עצמי + 500,000 משכנתא.

אני משכיר את הנכס ב3,000 שקלים, אבל יש לי החזר משכנתא של 2,500 בחודש

כלומר אני מכניס כל חודש 3,000 שקלים מהשכירות ומוציא 2,500 החזר משכנתא

לכן אני נמצא בתזרים חיובי של 500 שקלים בחודש.

אם נסתכל על זה בטווח של שנה מדובר על 6,000 = 12 * 500

שזה מסמל לי את התשואה הפירותית השנתית

תשואה מהורדת קרן המשכנתא

כשאנחנו לוקחים משכנתא מהבנק, אנחנו מתחייבים לשלם לו החזר חודשי לתקופה מסוימת ( 10 \ 20 \ 30 שנים) כדי לאט לאט להחזיר את החוב שלנו לבנק.כלומר כל תשלום שאנחנו משלמים לבנק אמור להוריד לנו את גובה המשכנתא שאנחנו חייבים לבנק.למה רשמתי “אמור”? כי זה משתנה בהתאם למסלולי המשכתא שאנחנו לקוחים. (תרשמו לי אם אתם רוצים שאעשה את זה מאמר מלא)

לצורך הדוגמה:
אם אנחנו חוזרים לאותו נכס שקנינו מקודם ב1,000,000 שקלים ויש לנו החזר משכנתא חודשי של 2,500 שקלים,
מתוך ה2,500 שקלים האלה שאנחנו משלמים לבנק, 1,000 שקלים מתוכם יורדים לנו מגובה המשכנתא.
כלומר אם לקחנו משכנתא של 500,000 שקלים, כל חודש המכשנתא תרד ב1,000 שקלים.
ולאחר שנה במקום 500,000, ישאר לנו 488,000 אלף.

כלומר אנחנו לאט לאט סוגרים את המשכנתא שלקחנו וזה גם כן רווח שאנחנו מרווחים.
הרווח הזה נחשב כרווח “על הנייר” כי אנחנו נרגיש אותו רק כשנמכור את הנכס.

לפי הדוגמה הזאת אנחנו מרוויחים בכל שנה עוד 12,000 שקלים מזה שהמשכנתא שלנו יורדת.

תשואה מעליית ערך הנכס

בישראל הנדל”ן עולה בממוצע מעל 5% בשנה.
נניח לצורך הדוגמה ניקח אפילו מספר נמוך מהממוצע, ניקח עליית ערך של 4% שנתי.

אם נחזור לדוגמה של הנכס שקנינו ב1,000,000 שקלים, הערך שלו יעלה בממוצע בכל שנה בעוד 40,000 שקלים.

גם זה רווח שנחשב כרווח “על הנייר” כי אנחנו נרגיש אותו רק כשנמכור את הנכס.

סיכום כל התשואות

בשלב האחרון אנחנו רוצים לסכום את כל הרווחים במהלך שנה אחת.

בתשואה הפירותית הרווחנו 6,000 שקלים במהלך השנה.
בתשואה מהורדת קרן המשכתא הרווחנו 12,000 שקלים במהלך השנה.
בתשואה מעליית ערך הנכס הרווחנו 40,000 במהלך השנה.
סך הכל 58,000 ש”ח.

אמרנו שהתשואה זה הרווח או ההפסד ביחס לסכום ההשקעה שלנו

מה היה סכום ההשקעה שלנו בדוגמה הזאת?
אמרנו שהבאנו הון עצמי של 500,000 שקלים.
חוץ מזה יש הוצאות נלוות שצריך לקחת בחשבון, כמו מתווך, עורך דין, יועץ משכנתא, שמאי, שיפוץ וכו’ – על כל אלה נוסיף עוד 50 אלף שקלים.

כלומר סך הכל השקענו 550,000 שקלים.

ולכן התשואה שנגיע אליה היא:

10.5% = 550,000 \ 58,000

אני מקווה שהמאמר עשה לכם סדר איך לחשב תשואה בצורה נכונה בנדל”ן ואולי אפילו גרם לכם להבין שכדאי להשקיע בנדל”ן.
אם יש לכם שאלות נוספות, מוזמנים לפנות אליי

בהצלחה!