הקדמה

כמעט כל מי שקונה היום נדל”ן, בין אם זה להשקעה או למגורים, צריך לקחת משכנתא.
המשכנתא היא בעצם הלוואה שאנחנו לוקחים מהבנק עבור רכישת נדל”ן בריביות יחסית טובות ואפשר לפרוס אותה להרבה שנים (עד 30 שנים!)

בגלל שמדובר על הלוואה של כמה מאות אלפי שקלים ואפילו מליוני שקלים למשך תקופה מאוד מאוד ארוכה,
חשוב להבין מה הם המסלולים הנפוצים שאנחנו יכולים לבחור ואיך לתכנן אותה בצורה נכונה ומותאמת עבורינו.
יש הרבה מסלולים בתוך המשכנתא והמטרה של המאמר הזה, היא לעשות לכם סדר בתוך כל המסלולים האלה.

מהם מסלולי המשכנתא העיקריים?

יש הרבה מסלולי משכנתא שונים ואני רוצה לעבור איתכם על העיקריים והנפוצים שבניהם שכוללים:
1. מסלול ריבית פריים
2. מסלול ריבית קבועה צמודה \ לא צמודה
3. מסלול ריבית משתנה צמודה \ לא צמודה

מסלול ריבית פריים

ריבית הפריים נחשבת לריבית תנודתית בגלל שהיא ביום בהיר אחד יכולה לעלות או לרדת.
ריבית הפריים שוות ערך לריבית בנק ישראל פלוס 1.5%

לצורך הדוגמה:
נכון למועד כתיבת שורות אלה, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5% ולכן ריבית הפריים היא 6%.

למה אמרתי שהיא תנודתית ויכולה להשתנות?
היא היא מושפעת באופן ישיר מריבית בנק ישראל.
בכל חודש וחצי נגיד בנק ישראל מחליט אם לעלות את הריבית או להוריד אותה,
וברגע שהוא מקבל את ההחלטה, הפור נפל וריבית הפריים משתנה בהתאם (לפעמים לטובה ולפעמים לרעה)

חסרונות:
מאוד תנודתית ויכולה לעלות באופן משמעותי בטווח זמן קצר

יתרונות:
יש אפשרות לפרוע אותה בכל זמן נתון.
מה הכוונה?
נניח ולקחתם 100,000 שקלים במסלול ריבית פריים ואחרי שנה זכיתם בפיס ואתם רוצים לסגור את המשכנתא.
כשמדובר על מסלול ריבית פריים, אתם יכולים לסגור את המשכנתא מבלי לשלם קנס, בניגוד למסלולים אחרים.

מסלול ריבית קבועה

במסלול הריבית הקבועה, ההחזר החודשי נשאר זהה לאורך כל תקופת ההלוואה.

חסרונות:
1. הריבית במסלול הזה היא הגבוהה ביותר ביחס לשאר מסלולי המשכנתא
2. אם רוצים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, אנחנו יכולים להיות חשופים לעמלת פירעון מוקדם שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים.
3. קשה למחזר את מסלול המשכנתא הזה.

יתרונות:
1. המסלול הבטוח והיציב ביותר מכיוון שההחזר שלכם לא משתנה ואתם יודעים בדיוק מה יהיה ההחזר שלכם גם בעתיד, אין הפתעות ואין שינויים.

מסלול ריבית קבועה צמודה

מסלול הריבית הקבועה צמודה זהה למסלול הריבית הקבועה הרגילה שדיברנו עליה למעלה פרט לדבר אחד.
הסכום שלקחתם במסלול הזה צמוד למדד המחירים לצרכן, כלומר אם המדד עלה כך גם גובה המשכנתא שלכם יעלה.

לצורך הדוגמה:
אם לקחנו 1,000,000 שקלים במסלול ריבית קבועה צמודה ואחרי חודש מדד המחירים לצרכן עלה ב1%,
משמע גובה המשכנתא שלכם גם כן עלה ב1%, ולכן הוא יהיה 1,010,000 שקלים.

חסרונות:
1. גובה המשכנתא יכול לעלות ואי אפשר לדעת עד כמה יתנפח במהלך השנים
2. בעקבות עליית המשכנתא, כך גם גדל ההחזר החודשי שלכם בכל חודש

יתרונות:
1. ההחזר החודשי בתחילת ההלוואה הוא נמוך יותר משאר המסלולים ולכן מתאים לאנשים שיש להם הכנסה נמוכה באופן זמני, כמו סטודנטים, מתמחים וכו’.

מסלול ריבית משתנה

במסלול ריבית משתנה, הריבית משתנה אחת לתקופה. יכול להיות שנה, שנתיים או 5 שנים לפי מה שקובעים בתמהיל.
כלומר כל פעם שמגיעה נקודת השינוי, הריבית יכולה לעלות או לרדת.

חסרונות:
1. חוסר וודאות לגבי מה תהיה גבוה הריבית בתקופת השינוי
2. חשופים לעמלת פרעון מוקדם אם אנחנו רוצים לסגור את המסלול הזה בין התקופות של נקודות השינוי

יתרונות:
1. בין נקודות השינוי, הריבית לא משתנה ולכן יש לנו וודאות מסוימת למשך תקופת הזמן הזאת
2. יש אפשרות לבצע פירעון של המשכנתא בנקודת השינוי מבלי לקבל קנס גבוה

מסלול ריבית משתנה צמודה

גם כאן המסלול הוא בדיוק כמו המסלול של הריבית משתנה הרגילה בנוסף לזה שהוא צמוד למדד המחירים לצרכן בדיוק כמו בריבית קבועה צמודה.

אני מקווה שהמאמר הזה עזר לכם להבין קצת יותר טוב את מסלולי המשכנתא, את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.
מוזמנים לפנות אליי באינסטגרם לכל שאלה
שיהיה בהצלחה!