פתיח
להגיע לעסקת נדל”ן מושלמת – נשמע לך לפעמים כמו חלום?
אני מבין אותך…
עולם הנדל”ן יכול להיות קצת כמו לפתור פאזל מסובך.
מצד אחד, זה מרגש ומאתגר
ומצד שני גם מאוד מתסכל ומייאש.
אם אתה שואל את עצמך: “מאיפה אני בכלל מתחיל את התהליך?”
המאמר הזה יפרט לך את 10 השלבים בעסקת הנדל”ן ויעזור לך להפוך את תהליך רכישת הדירה לפחות כמו רכבת הרים ויותר כמו נסיעה חלקה בכביש מהיר.
אז קח נשימה ובואו נתחיל!
שלב 1: צור תקציב שמתאים לך
לפני שאתה קופץ ליד2 ומתחיל להתסכל על דירות, בואו נדבר על התקציב שלך.
להבין איזה נכס אתה יכול להרשות לעצמך לקנות הוא השלב החשוב ביותר.
רכישת נכס היא החלטה גדולה, ואתה לא רוצה לקפוץ מעל הפופיק.
תתחיל בבדיקת הכספים שלך.
תבדוק את החסכונות שלך, ההכנסה החודשית, החיסכון החודשי שלך
רוב המשקיעים בפעם הראשונה לא לוקחים בחשבון עלויות נוספות כמו מתווך, עורך דין, יועץ משכנתא, שמאי, שיפוץ וכו’ .
תוריד מההון העצמי שלך 50 אלף שקל או 20% (לפי הגבוה מבניהם!) שישמש אותך לכל ההוצאות הנלוות.
את היתרה תכפול ב4 וזה אזור המחיר של הנכסים שאתה יכול להגיע אליהם.
טיפ מקצועי: אל תשכח את אורח החיים שלך. אתה קונה נכס להשקעה, לא בור כלכלי!
אל תיקח משכנתא שתחנוק אותך בסוף כל חודש.
תשאיר תמיד חיסכון חודשי נוסף לשמחות קטנות, כמו ערב עם חברים בסוף השבוע או דברים שיעשו לך טוב על הלב.
שלב 2: בחר את המיקום המושלם עבור הנכס הראשון שלך
השלב הבא בעסקת הנדל”ן שלך הוא בבחירת המיקום.
המיקום הוא קריטי כשקונים נדל”ן, ויש פרמטרים לבחירת מיקום השקעה:
- מיקום שיתאים לתקציב שקבעת בסעיף הקודם
- מיקום שלא יהיה רחוק מידי עבורך כדי שלא תתבאס לנסוע לשם לחפש נכסים
- מיקום שהתבצעו בו הרבה עסקאות במהלך השנה האחרונה
- מיקום שיש בו מספיק היצע של נכסים שמוצעים למכירה בתקציב שלך
טיפ מקצועי: כדאי לחשוב מעבר להווה.
האם יש למיקום הזה פוטנציאל נוסף לעליית ערך עתידית?
מיקום שנבחר היטב יכול להפוך את העסקה שלך להשקעה נהדרת.
שלב 3: התמקד בשכונת הכסף
אחרי שבחרת את המיקום, תתמקד בשכונה ספציפית.
לא כל השכונות זהות כשאתה מחפש נכס להשקעה.
בכל עיר יש שכונות טובות יותר ושכונות פחות טובות.
אני מחלק כל עיר ל-3 רמות סוציו אקונומיות: זהב, כסף ארד.
הזהב מייצג את השכונות החדשות, הבניינים החדשים עם המרפסת והממד.
הכסף מייצג את השכונות הישנות, הבניינים הישנים משנות ה70 אבל עם אוכלוסייה יחסית טובה לאזור.
הארד מייצג את השכונות סלאמס של העיר. השכונה שאנחנו פחות נרצה להתקרב אליה כי האוכלוסייה שם היא במעמד הסוציו אקונומי הנמוך ביותר.
לאחר שבחרת את שכונת הכסף שלך, תחקור אותה לעומק.
תבדוק מה מחירי השוק המדויקים בשכונה הזאת? איזה בניינים יותר מבוקשים ואיזה פחות?
מה מחירי השכירויות בסביבה? מה ההבדל המחירים בין קומה 1 לקומה 4?
האם בכלל יש ביקוש לדירות בקומה 4 בשכונה הזאת?
תכיר אותה טוב יותר מאשר אתה מכיר את סביבת המגורים שלך!
טיפ מקצועי: בזמן הסריקה, תדברו עם מתווכים ואנשים מקומיים ואפילו תבקרו בה בשעות שונות של היום.
שלב 4: יציאה לשטח לנכסים של מוכרים פרטיים
ברגע שאתה ממוקד בשכונה ספציפית, תתחיל לצאת לראות נכסים של מוכרים פרטיים בלבד!
למה להתחיל כאן?
בפעמים הראשונות שאנחנו יוצאים לראות נכסים זה יכול להיות קצת מרגש ומבלבל ולכן כדאי לחוות את זה מול מוכרים פרטיים.
אני תמיד ממליץ להשתפשף על מוכרים פרטיים ולקבל קצת ניסיון לפני שאנחנו מתחילים לדבר עם מתווכים
ברגע שמתווכים רואים שעומד מולם מישהו רציני שמבין עניין, הגישה שלהם משתנה והם פחות מנסים לדחוף לך נכסים
טיפ מקצועי: במהלך הסיורים שלך בנכס, תקפיד לשאול שאלות שיסגירו את רמת הלחץ של המוכר ולהתבונן באופן קפדני במצב הנכס.
זה יעזור לך בהערכת השיפוץ שתרצה לעשות וכך גם בהבנה של המחיר שבו תרצה לקנות את הנכס.
שלב 5: יצירת קשרים עם מתווכים
אחרי שרכשתם קצת ניסיון מעשי עם המוכרים הפרטיים, הגיע הזמן לדבר עם מתווכים.
מתווך טוב יכול להיות שותף מדהים למציאת הזדמנויות בנדל”ן.
הבעיה היא שרובם לא מבינים בכלל בנדל”ן.
הדבר היחיד שהם יודעים לעשות זה לפתוח לכם את הדלת ולהגיד לכם:
“זאת דירה 3 חדרים, 70 מ”ר, פה הסלון ופה המטבח…”
אתה לא תרצה להיעזר במתווכים מהסוג הזה, אלא בכאלה שבאמת מבינים בנדל”ן ומשקיעים בעצמם בנדל”ן.
תרצה לבחור מתווך שמכיר היטב את השכונה שבחרת.
הידע שלהם יכול לעזור לך להימנע ממלכודות שלא ידעת שקיימות.
ואל תרגישו מחויבים להישאר עם הסוכן הראשון שאתם פוגשים – אם ההתאמה לא מתאימה, זה בסדר לחקור אפשרויות אחרות.
טיפ מקצועי: אל תדבר איתם על עמלת התיווך שלהם ואל תגיד להם שאתה מחפש מציאות!
כולם יודעים להגיד שהם קונים רציינים, אבל מעטים יודעים להראות את זה לצד השני.
במקום להגיד לו כמה אתה רציני, תראה לו את זה.
זה יבדיל אותך משאר הקונים ויגרום למתווך להעביר לך את העסקאות הטובות.
חלק ב’ יעלה במאמר של שבוע הבא!
תמשיכו לעקוב
