פינוי בינוי: מה זה אומר חתימות ליזם?

פתיח

בשנים האחרונות תהליך הפינוי בינוי קיבל תאוצה והפך להיות תהליך שקורה בכל עיר וכמעט בכל בניין ישן
אני בטוח שמי מכם שחיפש קצת דירות ביד2 נתקל ביותר מידי מודעות שרשום בהן:
“יש חתימות ליזם” או “נמצא בתהליך מתקדם
ואתם בתור הרוכשים לא יודעים בוודאות מה זה אומר לגביכם.

תמיד צצות שאלות ותהיות בנושא:
האם זה באמת בתהליך מתקדם?
האם זה מבטיח שבסוף אקבל דירה חדשה?
כמה זמן ייקח לזה?

ואני בטוח שיש עוד שאלות שעולות לכם לראש
במאמר הזה, אני הולך לפרט לכם על כל השלבים שיש בתהליך של פינוי בינוי
כדי שתוכלו להבין לכל נכס שאתם הולכים לראות
מה הסטטוס שלו בתהליך וכמה זמן בערך ייקח עד שתקבלו את הדירה החדשה, במידה ושום דבר לא ישתבש בדרך

יאללה בואו נתחיל!

שלב 1 – בחירת נציגות דיירים ועורך דין

בשלב הראשון הדיירים צריכים לבחור נציגות, שכוללת בדרך כלל 3 דיירים שישמשו כנציגים שלהם
בהתנהלות שלהם מול עורך הדין ובהמשך גם מול היזם.

הנציגות לא מחליטים שום דבר על דעת עצמם, כל החלטה מבוצעת ע”י כלל הדיירים
הם משמשים כמתווכים בין היזם לדיירים ומציגים בפניהם את האופציות הקיימות בכל שלב.

חוץ מבחירת נציגות, הדיירים גם צריכים לבחור עורך דין שילווה אותם בפרויקט
הוא יהיה אחראי לעשות מכרז יזמים בשביל לקבל הצעות ממספר יזמים לגבי הפרויקט
כך שהדיירים יוכלו לבחור מה הכי מתאים עבורם.

אל דאגה, עורך הדין לא לוקח מכם שקל
את שכר הטרחה שלו הוא יקבל מהיזם במידה והפרויקט יצא לפועל
הוא לוקח פה סיכון עם פוטנציאל רווח גדול מאוד
כי מצד אחד, הוא משקיע הרבה זמן ומאמץ בתחילת התהליך מבלי לקבל תשלום
אבל אם הפרויקט יוצא לפועל הוא יכול להרוויח המון!

שלב 2 – ביצוע מכרז יזמים ובחירת יזם

בשלב השני, עורך הדין שמייצג אתכם מבצע מכרז יזמים כדי לקבל הצעות לפרויקט מכל יזם.
הוא מעביר את ההצעות לנציגות הדיירים ואחר כך גם לשאר הדיירים כדי לבחור את היזם שהוא רוצים.

ברגע שנבחר יזם, הדיירים חותמים ליזם על הסכם שנקרא “הסכם נונשופ”
מטרת ההסכם היא לתת בלעדיות ליזם לגבי הפרויקט לתקופה של מספר חודשים
שבזמן הזה הוא בודק יותר לעומק את היתכנות הפרויקט מול העירייה

במידה והוא רואה שהפרויקט אכן רווחי עבורו, מבצעים כנס דיירים שבו היזם מציג לדיירים מה הם יקבלו בתהליך:
מה גודל התוספת לדירה, מה גודל המרפסת, חנייה ,מחסן וכו’.

ושם גם מעביר להם את ההסכם המלא

שלב 3 – חתימת הסכם מול היזם

בשלב הזה הדיירים צריכים לחתום ליזם על ההסכם שדיברו עליו בכנס דיירים.

בדרך כלל שרשום לכם במודעות פרסום ביד2, שיש חתימות ליזם \ פרויקט חתום לפינוי בינוי, זה נמצא בסוף השלב הזה.

השלב הזה יכול לקחת מספר חודשים ואפילו עד שנה, תלוי בדיירים
בחלק מהמקרים יש דיירים שעושים קצת בעיות ולא ממהרים לחתום ליזם מכל סיבה שהיא
חלק בגלל שהם מבוגרים ולא בהכרח רוצים להיכנס לפרויקט כזה
וחלק כי מנסים את מזלם אולי לקבל דברים טובים יותר מאשר השכנים שלהם

שלב 4 – ביצוע הליך התכנון של הפרויקט

השלב הזה הוא הארוך ביותר בתוך התהליך, הוא לוקח לפחות 5 שנים ויכול גם להגיע ל10 שנים ויותר
אם צצות בעיות חדשות במהלך הדרך

השלב הזה הוא הארוך ביותר מהסיבה הפשוטה שהוא כולל בתוכו הרבה תתי שלבים.

בשלב הזה היזם יושב עם כל בעלי המלאכה שנדרשים בשביל לתכנן איך הפרויקט הזה הולך להיראות לפרטי פרטים.

בסוף התכנון המלא, היזם יגיש את הבקשה לוועדה המקומית.
במידה ויש הערות היזם צריך לשנות את התכנון בהתאם ואם היא מאשרת אותה
התכנון עובר לוועדה המחוזית.

תוך כדי השלב הזה נכנס מתבצע שלב ההתנגדויות.

לכל בן אדם יש אפשרות להתנגד לתכנון הפרויקט ולהגיד מה סיבת ההתנגדות.
ברוב המקרים הסיבות לא מצדיקות את מניעת המשך התהליך, אבל יש מקרים שבהם ההתנגדות לגיטימית
משמע היזם צריך לבצע תיקונים נוספים בתכנון וכך חוזרים לנקודת ההתחלה שוב.

לפעמים שלבי ההתנגדויות יכולים לקחת שנים על גבי שנים עד שמוצאים את עמק השווה.

שלב 5 – היתר בנייה

בשלב הזה לאחר שיזם קיבל את כל האישורים של הוועדות השונות
ואת אישור הדיירים לתכנון הדירות החדשות שיקבלו הוא מגיש בקשה להיתר בנייה לעירייה.

זמן ההמתנה עד לאישור ההיתר משתנה בין עיר לעיר ויכול להגיע גם לתקופה של שנה וחצי

פרויקט שהגיע לשלב הזה נמצא בוודאות גבוהה שהפרויקט אכן יושלם ויבוצע
ולכן גם יהיה קשה מאוד לאתר מישהו שרוצה למכור את הנכס שלו בשלב הזה
וגם אם כן תמצאו, כנראה שהמחיר שהוא ידרוש יהיה גבוה ולא משתלם

שלב 6 – פינוי הדיירים

ברגע שמתקבל היתר הבנייה, היזם מוציא הודעת פינוי לדיריים ונותן להם תקופה של 3 חודשים
למצוא דירה אחרת לפני פירוק הבניין

כלומר השלב הזה לוקח בין 3-4 חודשים בשביל שהדיירים יוכלו לעבור בנחת
ומכאן אנחנו כבר ממש יכולים להרגיש את הסוף…

שלב 7 – הבנייה החדשה ואכלוס הדיירים

בשלב השביעי והאחרון, מתחילה הבנייה.
משך בנייה ממוצע נע בין שנתיים וחצי לשלוש שנים, תלוי בגובה הבניין והפרויקט עצמו.

צריך לקחת בחשבון שזה גם כן זמן שצריך לחכות עד שתתקבל הדירה החדשה
לפעמים למכור את הדירה באמצע הבנייה יכולה להוות בעיה למוכר ולכן זה משהו שצריך לקחת בחשבון.

בסוף הבנייה, היזם מקבל טופס 4 ומעביר לכם מפתח לדירה החדשה, וואו!

רוב האנשים לא מבינים כמה התהליך הזה ארוך ומורכב ובחלק מהמקרים הם חושבים שתוך 3-4 הם יקבלו את הדירה החדשה
במהלך המאמר הצגתי להם את השלבים במידה והכל זורם חלק ואין בעיות שצצות באמצע
וגורמות לפרויקט להיתקע או להיזרק לפח.

אם אתם מתככנים לקנות נכס שמויעד לפינוי בינוי, קחו בחשבון שמדובר על אזור ה10 שנים
במידה ואין התפתחות שלילית לאורך הדרך.

יש מקרים שבהם נוצרות מחלוקות בין הדיירים לבין היזם או אפילו בין הדיירים עצמם
הדבר הזה מוביל להליכי בית משפט שיכולים להאריך את התהליך בעוד הרבה מאוד שנים…