פתיחה
במאמר הקודם:
https://zachhalali.com/10-השלבים-בעסקת-נדלן-חלק-א/
דיברנו על חמשת השלבים הראשונים בתהליך ההשקעה שלך שיהפכו את תהליך רכישת הדירה לפחות כמו רכבת הרים ויותר כמו נסיעה חלקה בכביש מהיר.
המאמר הזה הוא המשך ישיר והולך לדבר על חמשת השלבים הבאים, בוא נתחיל!
שלב 6: למד כיצד לנהל משא ומתן כמו מקצוען
משא ומתן הוא מיומנות קריטית בהתמודדות עם עסקת הנדל”ן ולא משנה אם היא העסקה הראשונה או עסקה מספר 20.
לאחר מציאת הנכס רלוונטי , סביר להניח שתצטרך לנהל משא ומתן על המחיר והתנאים.
בכל שלבי המשא ומתן אתה צריך להגיע בגישה של: “איך אני יכול לעזור לצד השני בשביל שגם הוא יעזור לי ויוריד לי במחיר?”
ובשביל לענות על השאלה הזאת, אתה צריך לדעת מה סיבת המכירה שלו ותוך כמה זמן הוא צריך למכור את הנכס ולקבל את הכסף.
מלבד זה, החקר שוק שעשית בשלב מספר 3 יכול לשמש לך כאן כמנוף
השתמש בעסקאות אחרונות של נכסים דומים באותו אזור שתראה שהצעת המחיר שלך היא הצעה הוגנת כלפי הצד השני.
אתה יכול גם לנהל משא ומתן על תיקונים, תנאי תשלום, זמן פינוי או אפילו ריהוט בדירה כמו מכשירי חשמל וציוד בחדרים.
טיפ מקצועי: תמיד תשתמש בעובדות שאתה מנהל משא ומתן, ככה אין לצד השני אפשרות להתנגד למה שאתה אומר
ולא תגיעו למצב שאתם מתנגחים אחד בשני בגלל חוסר הסכמה.
לדוגמה, אם המטבח משופץ או לא זאת דעה ולא עובדה.
בן אדם אחד יכול להגיד שזה אחלה מטבח ובן אדם אחר יגיד שהוא ישן ומעפן ומצב כזה יכול לגרום לחוסר הסכמה והתנגחות בין הצדדים.
שלב 7: אל תדלגו על בדיקת הנכס הסופית
לפני שאתם מתחייבים לעסקה וחותמים על החוזה, בצעו בדיקת נכס יסודית.
זהו שלב שאסור לך לדלג עליו בעת רכישת נכס הנדל”ן.
רצוי לבצע בדיקות משפטיות בעזרת עורך דין, בדיקות תכנוניות ומבניות בעזרת שמאי.
אם צריך לשפץ את הנכס אז גם לקבל הצעות מחיר מקבלני ביצוע בשביל להבין מה יהיו עלויות השיפוץ למי שאין ניסיון בתמחור שיפוצים
טיפ מקצועי: מי שמתכנן לקחת 70%+ משכנתא, רצוי להביא שמאי מקדים בשביל שיעריך את שווי הנכס לפני חתימת החוזה.
המשכנתא שאתה מקבל מושפעת באופן ישיר מהערכת השמאי.
לכן אם יווצר מצב שהשמאי לא מעריך את הנכס במחיר שקנית, הבנק ייתן לך משכנתא נמוכה יותר
ואתה תצטרך להביא יותר הון עצמי מהבית.
כדאי לדעת את זה לפני שחותמים על חוזה ומתחייבים לעסקה!
שלב 8: חתימת החוזה (ברוך הבא לקהילת המשקיעים)
עשית את זה! החיפוש, המשא ומתן והעבודה הקשה הובילו לרגע הזה.
ברגע שיש לך אור ירוק מאנשי המקצוע, זה הסימן להתקדם לחתימה!
אחרי חתימת החוזה, צא לחגוג!
זה מגיע לך אחרי כל התהליך שעשית!
שלב 9: שיפוץ הדירה והשכרה
בשלב הזה אנחנו מתחילים בשיפוץ לפי מה שתכננו בשלב מספר 7.
בין אם מדובר בשיפוץ מאסיבי או משהו קוסמטי בקטנה צריך להיצמד לתכנית השיפוץ שקבענו לעצמינו.
רצוי לקבל כמה הצעות מחיר ממספר קבלנים בשביל שנוכל להשוות ולקחת את ההצעה הנמוכה ביותר.
טיפ מקצועי: מומלץ לתכנן את השיפוץ בצורה כזאת שיתאים לשוכרים המקומיים ולא בהכרח למה שמתאים עבורכם
בסופו של דבר לא אתם חיים שם ולכן זה לא רלוונטי מה מתאים עבורכם
אם תדעו לייצר דירה שעונה על הצרכים של האוכלוסייה המקומית, תוכלו להשכיר אותה במחיר גבוה ויחסית בקלות
שלב 10: מכירת הנכס לרווח מקסימאלי
אחת הדרכים בשביל למקסם את מחיר המכירה הוא להבין מתי בכלל כדאי לנו למכור את הנכס.
אם תעקוב אחר מגמות השוק, תוכל להבין מתי זאת תקופה טובה למכור את הנכס, בדרך כלל זאת תקופה שיש הרבה קונים בחוץ
בדיוק כמו עניין ההשכרה, ברגע שתבין אם הקונה הבא של הנכס שלך יהיה משקיע או מישהו מקומי שיקנה את הדירה למגורים,
תוכל לבצע בה התאמות מדויקות עבורו ולכן גם לדרוש מחיר גבוה יותר.
לצורך הדוגמה, אחד הקריטריונים שהכי חשובים למשקיעים הוא התשואה התזרימית מהשכירות.
לכן אם תצליח להשכיר את הנכס שלך במחיר הכי גבוה באזור, יהיו הרבה משקיעים שיהיו מוכנים לשלם יותר עבור הנכס שלך
מאשר שאר הנכסים בסביבה.
ויש לא מעט דרכים לעלות את מחיר השכירות שמקבלים מבלי לעשות שיפוצים גדולים שעולים עשרות ומאות אלפי שקלים
אלא בעזרת חשיבה יצירתית וכמה אלפי שקלים בודדים.
רכישת דירה להשקעה לא חייבת להיות מאיימת.
עם התכנון הנכון והרצון ללמוד, תהפוך את החלום הזה למציאות.
מאמין בך שתמצא את העסקה שאתה רוצה!
