מחירי הנדל”ן יכולים לרדת!

בשנים האחרונות, רכישת בית מרגישה כמעט בלתי אפשרית.
מחירי הנדל”ן ממשיכים לטפס, המשכורות לא עומדות בקצב, ואפילו דירות קטנות בפריפריה עולות הון תועפות.
אבל הנה השאלה הגדולה – האם מתישהו נוכל לראות שינוי בשוק הדיור?

תמיד אחרי עליית מחירים, יש תהייה באוויר, אם מחירי הנדל”ן הגיעו לפיק או שבעתיד הם אפילו ימשיכו לעלות עוד?

כלל ראשון בכלכלה:
כשהביקוש גדול מההיצע -> המחירים עולים
כשהיצע גדול מהביקוש -> המחירים יורדים

לכן כל מה שצריך לעשות בשביל להוריד את מחירי הדיור זה להגדיל את ההיצע
והנה כמה דרכים שהממשלה יכולה לעשות את זה בעזרת שינויים קטנים בחקיקה:

1. האם הסרת מס רווחי הון יכולה להוזיל את מחירי הנדל”ן?

תאר לעצמך את זה:
יש לך דירה להשקעה ואתה חושב למכור אותה אבל באותה נשימה אתה גם מבין שמחכה לך מס שבח (מס רווחי הון) ענק!
מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים עבור חלק מהמשקיעים והנה ברגע המחשבה למכירת הדירה מתנדפת מהראש.
עלות המס הופכת את המכירה לפחות כדאית, ואתה מחליט להחזיק במקום זאת בנכס.

עכשיו, הנה הרעיון הגדול:
מה אם הממשלה תסיר זמנית את תשלום מס השבח במכירת נדל”ן?
משמע אנשים יוכלו למכור את הנכס מבלי לשלם מס שבח.
זה יכול לעודד יותר משקיעים למכור, ולהציף את שוק הדיור בהיצע חדש וגדול.
נכסים נוספים למכירה = הגדלת ההיצע = מחירי דירות נמוכים יותר.

2. מיסוי דירות נטושות

קבלו עובדה מדהימה:
לפי דוחות של הלשכה המרכזית לססטיסטיקה, יש כמעט 200 אלף נכסים ריקים שפשוט יושבים שם, מבלי שאף אחד גר בהם.

יש הרבה סיבות למה שנכס יעמוד ריק (ולא ניכנס לזה עכשיו…)
אבל מה אם הייתה אפשרות להטיל קנס על נכסים ריקים?
אם הבעלים היו צריכים לשלם אגרה כבדה מדי שנה בגלל על נכס ריק,
היו להם שתי אפשרויות – למכור אותה או להשכיר אותה.

כך או כך, יהיו יותר היצע נכסים זמין, מה שיכול לעזור להפחית את מחירי הדירות.

3. מכירת קרקעות במחירים מוזלים

תאמינו או לא, מעל 90% מהקרקעות שייכות למדינה.
אחת לתקופה המדינה מחליטה שהיא משחררת קרקעות ומוכרת אותם ליזמים.
בדרך כלל המכירה מתבצעת כמעין מכירה פומבית שמי שזוכה הוא היזם שמציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע.

בגלל שאותם יזמים קונים את הקרקעות מהמדינה במחירים מופקעים
הם גם צריכים למכור את הנכסים במחירים מופקעים
בשביל להרוויח מכל הסיפור הזה.

אז איך אפשר לתקן את זה?
דמיינו סיטואציה שבה המדינה נותנת ליזמים את הקרקעות בחינם, בתמורה לזה שהם ימכרו את הדירות במחירים מוזלים.
במצב הזה הרווח של היזמים ישאר זהה, מחירי הדירות יוכלו לרדת ויותר אנשים יוכלו לקנות דירות.

הבעיה העיקרית שיש פה מפסידה אחת עיקרית ולא בטוח שהיא אוהבת את זה כל כך

4. הגבלת זמן החזקת הקרקעות

יזמים אוהבים לקנות קרקע ולשבת עליה שנים בלי לבנות כלום. למה?
כי ברגע שקצב הבנייה החדשה יורד = היצע הנכסים יורד = מחירי הנדל”ן עולים.
משמע, ככל שהזמן עובר, הם בונים על זה שמחירי הדירות יעלו וכך ירוויחו יותר מהבנייה, כלומר ההשקעה שלהם גדלה בלי לנקוף אצבע!

אבל מה אם הם ייאלצו התחיל את הבנייה תוך זמן מוגבל מיום הזכייה במקום רק להחזיק בה?
ברגע שתהיה הגבלה על משך החזקת הקרקע, היזמים יהיו מחויבים להתחיל בנייה ולא יוכלו לדחות את קצב הבנייה החדשה.
זה יביא יותר דירות ובתים לשוק, מה שיוביל להיצע גדול יותר ואולי אפילו להורדת מחירי הדירות.

הבעיה העיקרית בדרך הזאת
היא שהיזמים אולי לא יהיו מוכנים לקנות את הקרקעות מהמדינה במחירים גבוהים אם הם מחויבים להתחיל את הבנייה בפרק זמן מוגבל.
משמע, המדינה מפסידה פה כסף
וכמו שהזכרנו בסעיף הקודם, היא לא אוהבת את זה

5. היתרי בנייה מהירים יותר

תהליך פרויקט של התחדשות עירונית יכול לקחת בקלות 10 שנים וצפונה. למה?
בעיקר בגלל בירוקרטיה.

אין סיבה אמיתית שכל התהליכים האלה לוקחים כל כך הרבה שנים, בקלות אפשר לחתוך את זה בחצי.

אז יצליחו לצמצם את הניירת המיותרת ויאיצו את תהליך האישור
ניתן יהיה לבנות דירות חדשות בקצב הרבה יותר מהיר = יותר היצע = הורדת מחירי הנדל”ן

האם מחירי הנדל”ן ירדו בעתיד?

אם השינויים האלה אכן יקרו
מחירי הנדל”ן בהחלט עשויים להתחיל לרדת.
השאלה אם זה באמת ישים?
ואם כן ,למה לא עשו את זה עד היום?

התשובה הקצרה היא שלאף בן אדם בעל השקפה אין איטרס שמחירי הנדל”ן

התשובה הארוכה היא שבכל אחת מהדרכים האלה, המדינה מפסידה כסף (ולא מעט כסף!)
מדובר בעשרות מיליארדים שהמדינה בסוף צריכה אותם ומשתמשת בהם לחינוך, לבריאות, לביטחון וכו’.

לכן על הנייר הדרכים האלה באמת נשמעות הגיוניות, אבל אני בספק שזה באמת ייצא לפועל…