הקדמה
כמעט 90% ממשקיעי הנדל”ן לא באמת יושבים עם עצמם כדי להבין איזו עסקה כדאי להם לעשות.
הם ישר נכנסים ליד2 ומתחילים לחפש נכסים לפי התקציב שמתאים להם. הם מוצאים כמה אופציות שנראות להם רלוונטיות, קובעים על בעל הדירה או המתווך והולכים לראות את הנכס.
אבל אז מגיע הספק הגדול:
האם מדובר בעסקה טובה או לא?
האם כדאי להתקדם עם העסקה הזאת או לא?
הספק הזה מגיע בגלל שהם לא עשו הכנה מוקדמת ולא הבינו בינם לבין עצמם איזו עסקה הם מחפשים ולכן הם מרגישים מאוד מאוד מבולבלים.
איך אפשר למנוע את הבלבול והספק?
פשוט לעשות הכנה מוקדמת!
אנחנו צריכים להכין רשימת קריטריונים שנבחן על כל עסקה וככה נדע תוך שתי דקות אם העסקה טובה או לא.
ברגע שעסקה מסוימת תתאים לכל הקריטריונים שקבענו, נדע שזאת עסקה טובה שמתאימה לנו ונתקדם איתה.
רגע לפני שנדבר על רשימת הקריטריונים המלאה, אני רוצה להדגיש טעות נוספת שהרבה משקיעים עושים בשלב הזה.
הם משווים את עצמם למשקיעים אחרים ורוצים לעשות אותן עסקאות למרות שזה לא בהכרח מתאים להם.
השלב הראשוני – השוואה אישית עם עצמי
בשלב הראשוני כל אחד צריך לבדוק מה התשואה שהוא מרוויח על הכסף שלו בנקודת הזמן הנוכחית שלו.
יש אנשים ששמים את הכסף בבנק, מקבלים 4% ולכן יכול להיות שבשבילם עסקת נדל”ן שתניב להם 7% יכולה להיות מצוינת
לעומת זאת יש אנשים שמרוויחים 10% תשואה באפיקי השקעה אחרים, ולכן הם יצטרכו לכוון לתשואה גבוהה יותר בנדל”ן בשביל שישתלם להם לעשות את המעבר.
כל אחד צריך להבין מה התשואה השנתית שהוא מקבל על הכסף שלו היום, וכמה הוא רוצה לקבל בנדל”ן בשביל שיהיה שווה לו לעשות את התהליך הזה.
השלב השני – להבין איזו עסקה תהיה נכונה עבורי
אחרי שהבנו לאיזה רווח אנחנו רוצים להגיע, השלב הבא זה להבין לאיזה סוג עסקה לכוון,
ובדיוק בשביל זה הכנתי לכם רשימת שאלות שאם תענו עליהן, תבינו את סוג העסקה הנכון עבורכם:
- מה התקציב שלי לעסקה?
- כמה משכנתא אני מתכנן לקחת?
- מה יהיה ההחזר החודשי של המשכנתא?
- בכמה בערך אשכיר את הנכס שאקנה?
- מה יהיה התזרים החודשי שלי? (דמי השכירות פחות החזר המשכנתא)?
- האם אני מכוון לעסקה עם תזרים חיובי בסוף כל חודש, כלומר שהחזר המשכנתא יהיה נמוך יותר מהשכירות שאקבל, או שהמטרה העיקרית היא להגדיל את ההון שלי כמה שיותר?
- מה התשואה השנתית הממוצעת שאני רוצה לקבל מההשקעה שלי?
- האם אני מתכנן לעשות פליפים (לקחת בחשבון שזה ידרוש ממני יותר זמן השקעה) או לקנות נכס לטווח קצת יותר ארוך?
- האם אני מכוון לנכס עם פוטנציאל להתחדשות עירונית? ואם כן באיזה שלב בתהליך?
- כמה מתחת למחיר השוק יחשב בעיניי כעסקה טובה? (חייב לתת פה מספר!!!)
אם תלכו לראות נכסים אחרי שתענו על השאלות האלה, יהיה לכם הרבה יותר קל לדעת אם מדובר בעסקה שמתאימה לכם או לא
אם היא תענה על הקריטריונים שעניתם עליהם בתשובות אז מצוין,
ואם לא, אז תמשיכו לחפש!
מאמין בכם שתצליחו להגיע לעסקה הנכונה בשבילכם!
