פתיחת האמת: האם תזרים מזומנים מגדיר את הצלחת השקעות הנדל”ן בישראל? 🤔
חושבים לצלול לתוך שוק הנדל”ן בישראל? דבר ראשון – החלטה מדהימה! 🎉
אתם כבר מקדימים את רוב האנשים בכך שאתם עוברים מחלום לעשייה.
אבל תנו לי לנחש – אתם בטח חושבים על שאלה אחת בוערת:
“האם תזרים המזומנים קובע אם השקעה מוצלחת או לא?”
שאלה מצוינת, אתם לא היחידים שמאבד שינה בגלל זה,
בעיקר אם אתם עושים את השקעת הנדל”ן הראשונה שלכם.
ולמה השאלה הזאת נפוצה כל כך?
כי ההימור מרגיש עצום. אף אחד לא רוצה להשקיע בנכס רק כדי לגלות שהוא מרוקן את הארנק שלו מדי חודש.
אבל הנה החדשות הטובות: אני כאן כדי לפרק הכל!
בסוף המדריך הזה, לא רק תבינו איך עובד תזרים המזומנים אלא גם איך הוא משתלב בתמונה הגדולה יותר של השקעות נדל”ן.
דבר ראשון: מהו תזרים מזומנים בנדל”ן? 💸
כשזה מגיע להבנת תזרים מזומנים בנדל”ן, חשבו על זה כעל נקודת המוצא של הפאזל הפיננסי שלכם.
הנה הנוסחה הפשוטה:
הכנסה משכירות (כסף פנימה) מינוס הוצאות נכס (כסף בחוץ).
אם אתה מכניס יותר ממה שאתה מוציא, מזל טוב – אתה חווה תזרים מזומנים חיובי!
מצד שני, אם ההוצאות הללו עולות על ההכנסה שלך, יש לך תזרים מזומנים שלילי,
ואף אחד לא רוצה להיות במצב שבו הוא בעצם מוציא יותר ממה שהוא מכניס, נכון? 😅
ממה מושפע התזרים מזומנים שלנו?
תזרים המזומנים שלנו מושפע מגובה המימון שאנחנו לוקחים בשביל לרכוש את הנכס.
בתקופה שאנחנו חיים היום, שיוקר המחייה רק הולך וגדל מיום ליום,
אנחנו נאלצים לקחת משכנתא מאוד גדולה לתקופה ארוכה
בשביל שתהיה לנו היכולת לקנות דירה (דירה למגורים או דירה להשקעה).
ככל שניקח משכנתא גדולה יותר, ככה ההחזר החודשי שלנו יהיה גבוה יותר.
ככל שההחזר החודשי שלנו גבוה יותר, ככה גם תזרים המזומנים שלנו יהיה נמוך יותר ואפילו יכול להיות שלילי.
במילים אחרות אם אנחנו רוצים שיהיה לנו תזרים מזומנים חיובי, אנחנו צריכים לקחת משכנתא נמוכה.
והנה השאלה הגדולה:
האם תזרים המזומנים לבדו מגדיר עסקת נדל”ן מוצלחת?
התראת ספוילר – זה חשוב, אבל זה לא הכל.
ישנם גורמים נוספים שצריך לקחת בחשבון
- עליית ערך הנדל”ן לאורך השנים.
עליית ערך הנדל”ן בישראל משפיע באופן ישיר על הגדלת ההון העצמי שלנו שלפעמים לוקח חלק חשוב יותר בהשקעת הנדל”ן.
אם לדוגמה לפני 5 שנים קניתי נכס במיליון שקלים שלא הניב לי תזרים מזומנים חיובי,
אבל היום הוא שווה 1.5 מיליון שקלים
זה אומר שהעסקה שעשיתי לא הייתה טובה?
הרי הרווחתי 500 אלף שקל מעליית ערך הנדל”ן! - מיקום אסטרטגי
לרוב, ככל שנתרחק יותר מהמרכז לאזורי הפריפריה, ככה התזרים שלנו יהיה גבוה יותר,
כי התשואה שאנחנו מקבלים על השכרת הדירה היא גם כן גבוהה יותר.
כנ”ל גם אם נתמקד בשכונות פחות טובות בערים, ככל שהשכונה פחות טובה ככה התשואה גבוהה יותר,
משמע תזרים המזומנים שלנו גם כן גבוה יותר.
מצד שני, במיקום עם אוכלוסייה פחות טובה יכולות גם לצוץ יותר בעיות עם השוכרים.
אז כדאי להתמקד בתזרים מזומנים או לא?
הכל תלוי במטרה שבשבילה אתם רוצים להשקיע.
אם המטרה שלכם היא להגדיל את ההון העצמי, כדאי לכם לקחת משכנתא כמה שיותר גבוהה
למרות שזה יכניס אתכם לתזרים מזומנים נמוך ואפילו שלילי,
כי זאת הדרך הטובה ביותר בשביל להגדיל את ההון העצמי בצורה המהירה ביותר ולהכפיל אותו כל 4 שנים.
(גם כאן כדאי לא להגזים עם התזרים השלילי ולוודא שיש את היכולת לעמוד בו)
לעומת זאת, אם אתם רוצים להגיע למצב שהשכירות החודשית שאתם מקבלים מהנכס
תשפר את רמת החיים שלכם, אפילו בקצת,
בין אם זה להוריד אחוזי משרה בעבודה, לצאת לפנסיה מוקדמת או אפילו לעזור לילדים שלכם,
עדיף להתרכז בתזרים מזומנים חיובי
